O AIRBNB é uma plataforma online que permite que qualquer pessoa, mediante cadastro, possa locar seu imóvel ou até partes dele, como quartos. A intenção é fornecer uma acomodação mais barata para quem está viajando ao mesmo tempo em que possibilita que a outra pessoa faça uma renda extra.
Com a popularização da plataforma, algumas questões surgiram. Um ponto que tem sido bastante discutido é em relação à possibilidade de locação de quartos ou imóveis localizados em condomínios. Ao alugar temporariamente um imóvel dentro de um condomínio, disponibiliza-se não apenas o espaço do imóvel em si, mas também todo o espaço comum do condomínio.
Em primeiro lugar, ressaltamos que não existe nenhuma norma legal que proíba tal atividade. Em fato, a Constituição Federal e o Código Civil garantem que o proprietário pode dispor livremente de seu imóvel, conferindo a destinação que desejar. Assim, não se vislumbraria nenhum impedimento para a locação de imóveis em condomínio via Airbnb.
Todavia, diversos são os casos onde os condomínios se opõem veemente a tal prática, chegando a ajuizar ações judiciais para coibir esse comportamento. Um desses casos chegou até o Superior Tribunal de Justiça, o qual passaremos a analisar em seguida.
O Recurso Especial n. 1.819.075, julgado pela Quarta Turma, fixou o entendimento de que o condomínio pode proibir a disponibilização do imóvel em plataformas digitais de locação, como o Airbnb. Para a maioria dos Ministros, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital se caracteriza como uma espécie de contrato atípico de hospedagem. Desse modo, caso a convenção condominial preveja expressamente a destinação residencial dos imóveis, impossibilita-se a sua utilização para hospedagem remunerada.
O acórdão entendeu que uma das características principais da atividade de hospedagem é a alta rotatividade no local e a oferta de serviços. Quando se aluga através do Airbnb, esses elementos ficam presentes devido a possibilidade de locação por curtos períodos de tempo. Nota-se que o problema não é alugar o imóvel, tanto que continua plenamente possível firmar contratos de locação de longa duração, mas sim a constante troca de pessoas que frequentam o condomínio, causando perturbação à rotina e insegurança aos demais condôminos.
Do mesmo modo, entendeu-se que estaria diante de um contrato atípico, eis que não aplicável ao caso a Lei de Locações (Lei n. 8.245/91) ou, ainda, a Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo). Isso porque esse tipo de locação não se enquadra na hipótese de aluguel de temporada, nem possui o profissionalismo necessário para caracterizar atividade turística. Segundo o Ministro Raul Araújo: “Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas“.
Conforme mencionado, o Código Civil reconhece o direito do proprietário de dispor livremente de seu imóvel, no entanto, há certos limites no exercício do direito de propriedade. O STJ entendeu que deve haver uma harmonização com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais unidades que são reflexamente atingidas dentro de um condomínio.
Com base nesses argumentos, a Corte Superior deu provimento ao recurso especial interposto pelo condomínio.
Ressaltamos, porém, que o acórdão não foi unânime nesse sentido. O Ministro Luis Felipe Salomão votou em sentido contrário, entendendo que a locação de imóvel por plataforma digital não caracterizaria hospedagem, mas locação residencial de curta temporada, descaracterizando a atividade como estritamente comercial. Dessa forma, a sua vedação acarretaria em patente violação ao direito de propriedade. O Ministro sustenta, ainda, que cabe ao condomínio adotar mecanismos para garantir uma maior segurança, como o cadastramento de pessoas na portaria, a fim de se evitar possíveis danos nessas situações.
Podemos perceber que a questão não é pacífica. É possível, inclusive, encontrar diversas decisões de Tribunais de Justiça no sentido do voto do Ministro Salomão. O ideal é ler atentamente a convenção condominial e verificar se existe alguma vedação nesse sentido. Caso já exista um conflito, a melhor solução pode ser tentar resolver a questão amigavelmente no próprio condomínio, eis que judicialmente ainda é difícil prever o resultado de eventual litígio.
