Sabe-se que quando alguém adquire um imóvel dentro de um condomínio, deverá pagar as taxas condominiais, que correspondem às despesas referentes às áreas comuns do condomínio, como manutenção do espaço, implementação de melhorias, gastos com funcionários e serviços, dentre outros. No entanto, a dúvida é: quando começar a contribuir com as despesas comuns?
Em regra, as taxas condominiais devem ser pagas pelo comprador a partir da data de sua posse no imóvel, isto é, na data em que houve a entrega das chaves. No julgamento do recurso repetitivo de Tema n. 886, o Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.
A controvérsia surgiu porque a dívida condominial foi cobrada de determinado indivíduo, sendo que o mesmo havia vendido o imóvel. Como a compra e venda não havia sido registrada no respectivo cartório, questionava-se se o promissário comprador poderia responder pelas taxas condominiais. Analisando o caso, a Corte Superior entendeu que o que define a responsabilidade pela dívida não é o ato registral, mas a relação material com o imóvel, isto é, a posse efetiva. Assim, nos casos de contrato de compra e venda sem registro, a responsabilidade pelas cotas condominiais pode variar conforme as particularidades de cada episódio. Caso o promissário comprador tenha se imitido na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, o comprador deverá responder pelas despesas desde o momento em que exerceu sua posse.
Nota-se que o fato gerador que determina a responsabilidade pelas despesas condominiais é a posse efetiva do imóvel. Assim, mesmo que o contrato de compra e vendas firmado entre as partes estabeleça data diversa, em regra, essa previsão pode ser afastada. Nos casos onde se adquire um imóvel pronto, por exemplo, a chave costuma ficar a disposição do promissário comprador logo no momento da assinatura do contrato, assim, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais incide desde já.
Quando se adquire um imóvel na planta, a situação costuma ser um pouco mais delicada. Isso porque, muitos contratos de compra e venda preveem que as taxas condominiais serão pagas a partir da data de conclusão da obra. No entanto, é comum que esse prazo de conclusão não seja cumprido, acarretando cobranças de condomínio antes que o autor possa usufruir de seu imóvel. Nesses casos, os tribunais entendem que essas cobranças são indevidas e devem ser suportadas pela própria construtora; os promissários compradores só devem contribuir a partir da assinatura efetiva do termo de entrega de chaves. Ressaltamos que, embora esse tema seja pacífico na jurisprudência brasileira, muitas vezes ainda é necessário ingressar com uma ação judicial para garantir esse direito, tendo em vista que a construtora e a imobiliária podem criar diversos entraves na solução do problema.
Em qualquer situação, caso você tenha adquirido um imóvel e tenha recebido cobranças de condomínio antes de receber as chaves do imóvel, recomendamos que consulte um advogado especializado para analisar seu caso e lhe auxiliar da melhor forma.
