Um dos grandes atrativos para morar em condomínio é a segurança que ele oferece, a qual é nitidamente maior do que a verificada por quem mora em casas. No entanto, mesmo com mais mecanismos de segurança, o condomínio não é imune a ações criminosas como furtos e assaltos. Diante disso, cabe nos questionar, se o condomínio possui alguma responsabilidade por eventuais danos causados nesses casos.
O entendimento dos tribunais brasileiros é no sentido que o condomínio só responde por furtos e roubos nas suas áreas comuns se houver previsão expressa em sua convenção de condomínio. Nota-se que o Código Civil é omisso quanto ao tema, assim, entende-se que a decisão de se indenizar os lesados pelos furtos e roubos nas áreas comuns seria dos próprios moradores, decisão esta que deve estar expressa em Convenção.
Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Se o grupo aceitar essa incumbência e assumir o resultado, pode-se falar em responsabilidade condominial; se não houver o aceite comum, não se pode impor eventuais prejuízos individuais como despesas comuns.
Alguns doutrinadores argumentam que se o condomínio se comprometer expressamente com a segurança e monitoramento, sendo cobrado dos condôminos valor referente ao serviço de segurança, o condomínio poderia ser responsabilizado. Neste sentido, Flávio Tartuce aduz que: “O condomínio somente responde quando há um comprometimento com a segurança, de forma expressa ou implícita. Entendemos que tal posição é correta, devendo o Estado responder em casos, por tratar-se de problema de segurança pública, que foge totalmente da atividade desempenhada pelo condomínio”. (TARTUCE, Flávio, Direito Civil – Direito das Obrigações e Responsabilidade Civil-2-ed. 12ª Gen, 2017, p.358)
No entanto, essa posição não é majoritária. O STJ entende que a cláusula de não indenizar continua válida mesmo que exista sistema de segurança. A única ressalva é que o investimento em segurança não pode virar um ônus para o condomínio, uma vez que a própria cláusula visa isentar o morador desses gastos.
Devemos nos atentar que alguns tribunais estão decidindo no sentido de que estará caracterizado o dever de indenizar, caso fique demonstrada negligência dos funcionários ou prepostos do condomínio e o seu nexo causal com a consumação do dano. Por exemplo, nos casos onde o funcionário contribui para a ação criminosa ou quando o portão está quebrado e não se realiza tentativa de conserto.
De toda forma, ainda que não seja responsável pelo incidente, o condomínio deve colaborar na resolução do caso, fornecendo, por exemplo, imagens do circuito interno ou qualquer outra informação que possa ajudar a encontrar o verdadeiro responsável pelo dano.
