Principais dúvidas a respeito da eleição.
Vamos dar início a uma série de artigos voltados especialmente para os síndicos de condomínios, buscando esclarecer as principais dúvidas desde as eleições até o fim do mandato.
Antes de mais nada, é importante ressaltar que o síndico é o representante e responsável legal do condomínio, e possui diversos deveres e obrigações, como exemplo: fazer cumprir a convenção e regimento interno, cuidar da segurança dos moradores, cuidar da gestão fiscal do condomínio, dentre outras.
Portanto, é um papel de extrema importância dentro do condomínio, o que nos leva a diversos questionamentos, como: é preciso contratar um síndico profissional? Um inquilino pode ser síndico? Como são feitas as eleições? Como posso me candidatar? Condômino inadimplente pode ser síndico?
Encontre a resposta para essas e muitas outras perguntas no texto abaixo.
O QUE A LEI TRAZ SOBRE AS ELEIÇÕES
As informações sobre as eleições para síndico estão presentes no artigo 1.347 e seguintes do Código Civil, onde é estabelecido a realização de assembleias compostas pelos moradores do condomínio, sendo necessário ainda que o candidato atinja a maioria simples dos votos dos moradores presentes.
Não há a obrigatoriedade de que o síndico seja um dos moradores do condomínio, o que abre margem para a contratação de um profissional para exercer a função.
Com relação ao prazo do mandato, o Código Civil estabelece que não poderá ser superior a 2 (dois) anos, porém, há a possibilidade de renovação, onde o síndico pode se reeleger e participar da nova votação.
Não há na legislação qualquer disposição a respeito de subsíndicos, porém, o cargo poderá ser regulamentado na Convenção do Condomínio.
COMO ORGANIZAR AS ELEIÇÕES PARA SÍNDICO
A experiência nos trouxe como aprendizado que a melhor forma de organizar as eleições é com antecedência mínima de 30 dias avisar os moradores sobre a realização de assembleia para escolha dos candidatos e, nesse momento, o morador que tiver interesse deve se manifestar.
A eleição poderá ocorrer em uma segunda assembleia, onde pode ser combinado que cada candidato exponha suas propostas em um curto intervalo de tempo e, em seguida, os moradores dão início a votação.
Importante ressaltar que moradores inadimplentes não participam da votação e, com relação a inquilinos, esses podem votar desde que apresentem procuração do proprietário do imóvel.
Ainda, no intervalo de tempo entre as assembleias, os candidatos podem apresentar suas propostas através do quadro de avisos do condomínio ou, ainda, se preferir, através de cartas e panfletos direcionadas as unidades.
QUEM PODE SE CANDIDATAR A SÍNDICO
O artigo 1.347 do Código Civil traz que o síndico poderá ser “condômino ou não condômino”, portanto, há situações onde o condomínio opte pela contratação de um dos moradores, ou ainda, situações onde a preferência é a contratação de um síndico profissional não condômino.
Apesar do artigo em questão dar a entender que qualquer pessoa esta apta a se candidatar ao cargo, alguns questionamentos surgem com relação aos moradores inadimplentes e aos inquilinos.
Com relação aos inquilinos, vez que não há a proibição legal impedindo a candidatura, pelo contrário, o artigo mencionado anteriormente é claro com a possibilidade de não condôminos se candidatarem e, ainda que exista cláusula na convenção do condomínio impedindo a candidatura, essa não terá validade legal, portanto, inquilinos podem se candidatar à síndico.
Agora, condôminos inadimplentes geram dúvidas ainda maiores, uma vez que existe o entendimento de que não há nada que impeça um morador inadimplente de se candidatar, assim como há quem defenda a impossibilidade.
O entendimento de que a impossibilidade se baseia na redação do artigo 1.335 do Código Civil, que aduz que “São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”, desta forma, moradores que possuem débitos se quer poderiam participar das assembleias, que é a forma de eleição.
Enquanto no entendimento de que o inadimplente pode ser candidato a síndico argumentam que o referido artigo impossibilita o morador de votar, não mencionando nada a respeito de ser votado, além do fato de que o artigo 1.347 não traz especificações sobre essa questão.
Desta forma, é necessário que esse ponto seja consultado na Convenção de Condomínio, que em muitos casos, vetam esse tipo de situação.
REELEIÇÃO E PRAZO DA GESTÃO
Conforme mencionado anteriormente, o mandato do síndico tem duração de 2 (dois) anos, com a possibilidade de reeleição, não havendo na legislação qualquer limite com relação ao número de vezes que o síndico possa se reeleger.
É NECESSÁRIO CONTRATAR UM SÍNDICO PROFISSIONAL?
A função de síndico é de muita responsabilidade e comprometimento, pois é necessário o conhecimento em diversas áreas, como, por exemplo, deveres e obrigações legais, na estrutura do condomínio, nas finanças, dentre outras. Entretanto, tais atributos não são encontrados apenas em síndicos profissionais, afinal, bem sabemos que nos condomínios vivem gestores, administradores, advogados, engenheiros, empreendedores, enfim, toda a sorte de profissionais que tem conhecimento sobre gestão e podem exercer tal função em nível de igualdade aos síndicos profissionais.
Importante ainda ressaltar que os condomínios modernos contam com apoio das administradoras e de uma assessoria jurídica que pode melhorar ainda mais a qualidade da gestão.
Porém, há casos onde não existe o interesse dos moradores em assumir o cargo, seja por falta de tempo ou conhecimento, sendo a contratação de um síndico profissional uma boa solução.
Faremos uma matéria especifica tratando sobre o assunto do síndico profissional, abordando os casos onde a contratação é necessária, as formas de pagamento e ainda os possíveis riscos da contratação.
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